Dación en pago: siempre a voluntad del Banco.

No cabe duda que uno de los temas de más actualidad, ex vox populi, lo son las HIPOTECAS, las consecuencias que originan su impago y la tan pedida DACIÓN EN PAGO.

 

La prensa escrita, la televisión, internet... todos hablan del tema, aunque (dicho sea con respeto) no siempre con el mejor de los aciertos jurídicos. Y ello hace que el ciudadano lego (entendido como no especialista en Derecho) se pueda formar una visión equivocada de la realidad personal que pueda estar viviendo.

 

Ab initio, hay dos términos que es menester esclarecer: la datio pro soluto (dación en pago) y la datio pro solvendo (dación para el pago).

 

La dación en pago (datio pro soluto) está definido como el acto en virtud del cual un deudor entrega a su acreedor un determinado bien para cancelar la totalidad de la deuda que tiene vigente con el mismo; mientras que la dación para pago (datio pro solvendo) es cuando el deudor entrega a un tercero (que puede o no ser el acreedor) un determinado bien de su propiedad para que proceda a su ejecución (venta o transmisión onerosa), con la obligación de aplicar lo obtenido a la cancelación de la deuda hasta donde alcance, y cuando queda parte del crédito sin cubrir, el deudor mantendrá su condición y obligación frente al acreedor por esta cantidad relicta.

Partiendo de estas definiciones, es de entender que los PRÉSTAMOS CON GARANTÍA HIPOTECARIA sobre bienes inmuebles (viviendas) han sido firmados (aunque a los ciudadanos no se les explicara claramente) bajo el imperio de la dación para pago (datio pro solvendo) toda vez el propietario pone como garantía de su deuda a la vivienda y, ex Escritura, faculta al Banco para que, en caso de impago y mediante la utilización del procedimiento hipotecario (judicial o extrajudicial), pueda subastar la misma y el importe obtenido destinarlo al pago del crédito hasta donde alcanzare, pero manteniendo el propietario la responsabilidad de pago sobre el crédito relicto que no fuere cubierto con la subasta.

 

En consecuencia, ante el impago de las cuotas hipotecarias por los propietarios y prevaleciéndose de que ello fue lo firmado entre partes, queda expedita a los Bancos la posibilidad de optar por el tipo de procedimiento hipotecario que deseen (casi siempre el judicial, que a la larga es mucho más caro para el deudor), sacan a subasta las viviendas y, cuando nadie concurre a pujar por ellas, se las adjudican por solo un porcentaje de su valor de tasación (por así establecerse legalmente). A la postre, el Banco se queda con la vivienda y el propietario queda (casi siempre) respondiendo de la parte de la deuda que no ha sido cubierta en la subasta (deuda que, a estas alturas, no solo quedó cifrada en el principal pendiente de pago, los intereses ordinario y los moratorios, sino además, los gastos del abogado y procurador del Banco devengados durante el procedimiento judicial).

 

Ante esta situación, muchos han sido los que se han levantado para intentar que la entrega de la vivienda sirva para cancelar íntegramente la deuda garantizada con la vivienda (dación en pago o datio pro soluto).

 

La dación en pago (datio pro soluto) no es, ni menos, un concepto nuevo en la realidad jurídica de España. Si bien carece de una regulación sustantiva (aunque supletoriamente se le ha venido aplicando las normas relativas a la compraventa), la misma ha tenido un amplísimo pronunciamiento jurisprudencial que ha creado una sólida, pacífica e inveterada doctrina que la ha regulado (por muchas SSTS de 01.03.1969, 07.12.1983, 14.09.1987, 13.02.1989, 04.12.1989, 15.12.1989, 29.04.1991, 19.10.1992, 28.06.1997, 06.11.2006, 28.03.2007 y 02.07.2008).

 

Eso sí, la dación en pago tiene cono nota distintiva que tiene que ser expresamente aceptada por el acreedor. Y como quiera que los Bancos (acreedores) no lo aceptan, el propietario se ve abocado a la realidad que estamos viviendo con los procedimientos hipotecarios (recomendamos ver nuestro blog en relación a este tipo de procedimientos.

 

Hasta el momento, el único paso legislativo en firme hacia la DACIÓN EN PAGO lo ha sido el REAL DECRETO-LEY 6/2012, de 09 de Marzo, de Medidas Urgentes de Protección de Deudores Hipotecarios sin recursos.

 

Esta norma, que contiene el Código de Buenas Prácticas Bancarias, solo será de aplicación a aquellas entidades financieras que se adhieran a ellas (como siempre, a voluntad del Banco).

 

En el mismo se aperturan las posibilidades de moderación de los intereses moratorios, reestructuración de la deuda y/o, caso de aquellas devenir infructuosas, la dación en pago, siempre que los propietarios deudores se encuentren en el umbral de exclusión que allí se define.

 

Para su tramitación se regula un procedimiento que comienza por una solicitud por escrito con aportación de los documentos justificativos, fijando el plazo de un mes para que el Banco ofrezca una respuesta y expeditando los recursos que cabrían ante una denegación infundada o contraria a ley.

En la práctica hemos conocido que son muchas las personas que se acercan a sus Bancos para solicitar la aplicación de tales medidas. Ante ello, los Bancos les solicitan la aportación de la documentación de rigor (aunque sin entregar constancia de la presentación de la solicitud) y a la postre, se les responde “telefónicamente”, cerrando la posibilidad de poder ejercitar los recursos procedentes por no contarse con resolución escrita. En muchos casos la respuesta es negativa y no han faltado otros en los que el Banco contrapropone la entrega de la vivienda y la firma de préstamos por importes bastantes altos (que ascienden a la deuda que quedaría después de tramitado el procedimiento judicial o, incluso, mucho más).

 

La modificación de la Ley Hipotecaria está en tramitación, más la información que ha traspasado no augura una norma que mejore mucho más la situación del deudor hipotecario.

 

Consejo:  Recomendamos que quien se encuentre en situación de impago de su préstamo con garantía hipotecaria sobre su vivienda habitual, siempre que no se haya llegado al trámite de anuncio de la subasta judicial, debe solicitar el asesoramiento legal de especialistas en la materia que, previa revisión de su escritura y situación personal-familiar, puedan valorar si es viable la solicitud al Banco de la reestructuración de la deuda o dación en pago.

 

En cualquier caso, la solicitud deberá hacerse siempre por escrito para que el Banco se vea apremiado en dar una respuesta dentro del plazo de ley y, de ser negativo, podáis ejercitar los recursos que procedieren.

Procedimientos Hipotecarios versus dos sentencias mediáticas… ¿un nuevo camino de defensa procesal?.

No cabe duda que la situación de crisis por la que atravesamos ha determinado la morosidad en el pago de las cuotas de los préstamos con garantía hipotecaria y con ello, un aumento exponencial de los procedimientos judiciales (EJECUCIONES HIPOTECARIAS) instados por las entidades financieras para reclamar no solo el pago de las cuotas impagadas, sino además, el capital principal pendiente de pago, los intereses ordinarios y moratorios, las costas procesales (gastos de abogado y procurador), e interesar, a ultranza, la subasta de la vivienda que en su día fue ofrecida como garantía hipotecaria y, de no lograrse su venta en tal acto procesal, procurarse la adjudicación del inmueble con la subsistencia, en muchos casos, de una buena parte de la deuda.

 

Ante la inminencia del inicio del procedimiento judicial, o incluso (en la mayoría de los casos) cuando ya han resultado notificados de la Demanda, son muchas las personas que recurren a los Despachos de Abogados en busca de una solución “milagrosa” que la Ley no contempla y que, obviamente, nosotros no podemos ofrecer.

 

Abierto que fuere el proceso judicial en ejecución de hipotecas sobre bienes inmuebles (vivienda), la actuación procesal opositora queda limitada (ex artículo 695 LEC) a que la garantía o la obligación garantizada hayan quedado extinguidas (acreditadas por certificación registral o por escritura notarial de cancelación y/o carta de pago), que exista error en la determinación de las cantidades reclamadas, o que el bien se halle sujeto a una prenda o hipoteca anterior a la que ahora se ejecuta.

 

La fijación taxativa (numerus clausus) de las causales de oposición en el procedimiento hipotecario ha determinado que los Abogados quedásemos maniatados de pies y manos para ofrecer al ciudadano una vía procesal que permitiese defender sus intereses, y con ello, solo quedando al cliente la posibilidad de permanecer procesalmente impasible ante la posibilidad, real y cercana, de ver como perdía su vivienda.

 

Al margen de la convulsión social que este tipo de procedimientos está ocasionando (y, quizá, también a su socaire), han visto la luz dos resoluciones que, si bien pueden ofrecer caminos alternativos de defensa, no son (ni menos) la respuesta “milagrosa” que la sociedad espera, ni tienen la eficacia jurídica que los medios periodísticos (algunos) han pretendido darle.

 

La primera en el tiempo lo ha sido la SENTENCIA de fecha 14.03.2013, dictada por la SALA PRIMERA del TRIBUNAL DE JUSTICIA DE LA UNIÓN EUROPEA en el asunto C-415/11.

Esta sentencia, entendida en su literalidad y corroborada por la Nota de Prensa que la acompañó (), NO VIENE A DECIR (como se ha pretendido hacer ver) que los procedimientos hipotecarios queden sin efecto y/o paralizados por el solo hecho de que la Escritura de Hipoteca pueda contener cláusulas abusivas (fijación de suelos, intereses moratorios leoninos, vencimiento anticipado, liquidación unilateral de la deuda).

 

Esta sentencia, per se, solo abre la posibilidad de que, de existir tales cláusulas, pueda el consumidor pedir en proceso declarativo diferente que se reconozca su carácter abusivo y, coetáneamente, interesar la suspensión cautelar del procedimiento de ejecución hipotecaria (posibilidad solo abierta con esta sentencia europea).

 

Y ello resulta necesario, pues si finalmente se declara la abusividad de las cláusulas (y a ultranza, la nulidad del procedimiento de ejecución), el fallo solo tendría efectividad (más allá de la mera indemnizatoria) cuando no se ha procedido a la subasta y definitiva adjudicación al Banco o a un  tercero de la vivienda objeto de la hipoteca.

 

La segunda resolución, pionera y valiente, ha sido el AUTO de fecha 08.04.2013, dictado por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 de ARRECIFE (Magistrado-Juez Don Juan José Cobo Plana) en la EJECUCIÓN HIPOTECARIA número 246/2012.

 

Este Auto, con amplísima fundamentación jurisprudencial, va más allá de lo planteado por el TRIBUNAL DE JUSTICIA DE LA UNION EUROPEA en la antes citada sentencia de fecha 14.03.2013 y declara, en el propio procedimiento hipotecario, la nulidad de la Escritura de Hipoteca, con las consecuencias que ello comporta (incluido el archivo del procedimiento de ejecución hipotecaria).

 

No obstante, habrá que esperar a la postura a fijar por la AUDIENCIA PROVINCIAL y/o el TRIBUNAL SUPREMO respecto a la misma, una vez que el Banco afectado deduzca (como es de presumir) los correspondientes recursos de ley.

 

Ante esta realidad jurídica, el ciudadano (con cualidad de consumidor) deberá recabar consejo legal especializado que, previa revisión de su documentación y estudio de su caso concreto, le podrán orientar las pautas a seguir y las posibilidades que (dentro de esta incertidumbre) podría tener.

 

CONSEJO: Es menester que quien se encuentre en situación de impago del préstamo con garantía hipotecaria (se encuentre abierto o no el procedimiento judicial) recabe el asesoramiento de Abogado que, previo estudio de su caso y de las escrituras firmadas, pueda determinar la existencia o no de cláusulas abusivas y, de ser viable, procedan a su alegación judicial.

Presentación

CARLOS A. HERNÁNDEZ DIAZ:

 

Graduado en 1994, como Licenciado en Derecho, por la Universidad Central de Las Villas (Cuba) con título de oro (cum laude).

 

Desde 1994 a 1999 ejercimos como Abogado en los Bufetes Colectivos de Sancti Spíritus y Jatibonico (Cuba).

 

En 1999 trasladamos nuestra residencia a Fuerteventura y obtuvimos, a posteriori, la homologación de nuestra titulación de Licenciado en Derecho en España. Colegiado en el Ilustre Colegio de Abogados de Las Palmas como letrado número 3.757.

 

Desde el año 2000 hasta el 2007 colaboramos con Despacho de Abogados en Fuerteventura.

 

A partir de Mayo/2007 hemos abierto nuestro propio Despacho, sito en la localidad de Tefía número 16 (La Alcogida), en el término municipal de Puerto del Rosario (Fuerteventura).

 

Desde el inicio de nuestra actuación profesional nos hemos ESPECIALIZADO en la llevanza de procedimientos de:

- Familia (separaciones, divorcios, guarda y custodia, liquidación del régimen económico matrimonial).

- Sucesorio-hereditarios (inventarios, particiones, testamentarías).

- Civiles (reclamaciones de propiedad, linderos, contratos y obligaciones, reclamaciones de indemnizaciones por accidentes de tráfico, reclamaciones por daños en la construcción, reclamaciones de cantidad, incapacidades y tutelas).

- Penales.

- Menores.

- Administrativos y Contencioso-administrativos (reclamaciones contra actuaciones de Ayuntamientos y organismos públicos, responsabilidad patrimonial de las administraciones, reclamaciones por ruidos, deslindes de Costas).

- Asesoramiento en actuaciones notariales.

- Asesoramiento legal de Comunidades de Propietarios.