Dación en pago: siempre a voluntad del Banco.

No cabe duda que uno de los temas de más actualidad, ex vox populi, lo son las HIPOTECAS, las consecuencias que originan su impago y la tan pedida DACIÓN EN PAGO.

 

La prensa escrita, la televisión, internet... todos hablan del tema, aunque (dicho sea con respeto) no siempre con el mejor de los aciertos jurídicos. Y ello hace que el ciudadano lego (entendido como no especialista en Derecho) se pueda formar una visión equivocada de la realidad personal que pueda estar viviendo.

 

Ab initio, hay dos términos que es menester esclarecer: la datio pro soluto (dación en pago) y la datio pro solvendo (dación para el pago).

 

La dación en pago (datio pro soluto) está definido como el acto en virtud del cual un deudor entrega a su acreedor un determinado bien para cancelar la totalidad de la deuda que tiene vigente con el mismo; mientras que la dación para pago (datio pro solvendo) es cuando el deudor entrega a un tercero (que puede o no ser el acreedor) un determinado bien de su propiedad para que proceda a su ejecución (venta o transmisión onerosa), con la obligación de aplicar lo obtenido a la cancelación de la deuda hasta donde alcance, y cuando queda parte del crédito sin cubrir, el deudor mantendrá su condición y obligación frente al acreedor por esta cantidad relicta.

Partiendo de estas definiciones, es de entender que los PRÉSTAMOS CON GARANTÍA HIPOTECARIA sobre bienes inmuebles (viviendas) han sido firmados (aunque a los ciudadanos no se les explicara claramente) bajo el imperio de la dación para pago (datio pro solvendo) toda vez el propietario pone como garantía de su deuda a la vivienda y, ex Escritura, faculta al Banco para que, en caso de impago y mediante la utilización del procedimiento hipotecario (judicial o extrajudicial), pueda subastar la misma y el importe obtenido destinarlo al pago del crédito hasta donde alcanzare, pero manteniendo el propietario la responsabilidad de pago sobre el crédito relicto que no fuere cubierto con la subasta.

 

En consecuencia, ante el impago de las cuotas hipotecarias por los propietarios y prevaleciéndose de que ello fue lo firmado entre partes, queda expedita a los Bancos la posibilidad de optar por el tipo de procedimiento hipotecario que deseen (casi siempre el judicial, que a la larga es mucho más caro para el deudor), sacan a subasta las viviendas y, cuando nadie concurre a pujar por ellas, se las adjudican por solo un porcentaje de su valor de tasación (por así establecerse legalmente). A la postre, el Banco se queda con la vivienda y el propietario queda (casi siempre) respondiendo de la parte de la deuda que no ha sido cubierta en la subasta (deuda que, a estas alturas, no solo quedó cifrada en el principal pendiente de pago, los intereses ordinario y los moratorios, sino además, los gastos del abogado y procurador del Banco devengados durante el procedimiento judicial).

 

Ante esta situación, muchos han sido los que se han levantado para intentar que la entrega de la vivienda sirva para cancelar íntegramente la deuda garantizada con la vivienda (dación en pago o datio pro soluto).

 

La dación en pago (datio pro soluto) no es, ni menos, un concepto nuevo en la realidad jurídica de España. Si bien carece de una regulación sustantiva (aunque supletoriamente se le ha venido aplicando las normas relativas a la compraventa), la misma ha tenido un amplísimo pronunciamiento jurisprudencial que ha creado una sólida, pacífica e inveterada doctrina que la ha regulado (por muchas SSTS de 01.03.1969, 07.12.1983, 14.09.1987, 13.02.1989, 04.12.1989, 15.12.1989, 29.04.1991, 19.10.1992, 28.06.1997, 06.11.2006, 28.03.2007 y 02.07.2008).

 

Eso sí, la dación en pago tiene cono nota distintiva que tiene que ser expresamente aceptada por el acreedor. Y como quiera que los Bancos (acreedores) no lo aceptan, el propietario se ve abocado a la realidad que estamos viviendo con los procedimientos hipotecarios (recomendamos ver nuestro blog en relación a este tipo de procedimientos.

 

Hasta el momento, el único paso legislativo en firme hacia la DACIÓN EN PAGO lo ha sido el REAL DECRETO-LEY 6/2012, de 09 de Marzo, de Medidas Urgentes de Protección de Deudores Hipotecarios sin recursos.

 

Esta norma, que contiene el Código de Buenas Prácticas Bancarias, solo será de aplicación a aquellas entidades financieras que se adhieran a ellas (como siempre, a voluntad del Banco).

 

En el mismo se aperturan las posibilidades de moderación de los intereses moratorios, reestructuración de la deuda y/o, caso de aquellas devenir infructuosas, la dación en pago, siempre que los propietarios deudores se encuentren en el umbral de exclusión que allí se define.

 

Para su tramitación se regula un procedimiento que comienza por una solicitud por escrito con aportación de los documentos justificativos, fijando el plazo de un mes para que el Banco ofrezca una respuesta y expeditando los recursos que cabrían ante una denegación infundada o contraria a ley.

En la práctica hemos conocido que son muchas las personas que se acercan a sus Bancos para solicitar la aplicación de tales medidas. Ante ello, los Bancos les solicitan la aportación de la documentación de rigor (aunque sin entregar constancia de la presentación de la solicitud) y a la postre, se les responde “telefónicamente”, cerrando la posibilidad de poder ejercitar los recursos procedentes por no contarse con resolución escrita. En muchos casos la respuesta es negativa y no han faltado otros en los que el Banco contrapropone la entrega de la vivienda y la firma de préstamos por importes bastantes altos (que ascienden a la deuda que quedaría después de tramitado el procedimiento judicial o, incluso, mucho más).

 

La modificación de la Ley Hipotecaria está en tramitación, más la información que ha traspasado no augura una norma que mejore mucho más la situación del deudor hipotecario.

 

Consejo:  Recomendamos que quien se encuentre en situación de impago de su préstamo con garantía hipotecaria sobre su vivienda habitual, siempre que no se haya llegado al trámite de anuncio de la subasta judicial, debe solicitar el asesoramiento legal de especialistas en la materia que, previa revisión de su escritura y situación personal-familiar, puedan valorar si es viable la solicitud al Banco de la reestructuración de la deuda o dación en pago.

 

En cualquier caso, la solicitud deberá hacerse siempre por escrito para que el Banco se vea apremiado en dar una respuesta dentro del plazo de ley y, de ser negativo, podáis ejercitar los recursos que procedieren.